Invertir en ladrillo. Ventajas y desventajas

Inversión
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Pues en Tokio como aquí. En la Japón profunda las casas las regalan, incluso te pagan por ir a vivir a un pueblo.

El mercado inmobiliario en Japón es un mundo aparte debido a su particular demografía y su cultura de construcción. A diferencia de Occidente, donde las casas suelen revalorizarse con el tiempo, en Japón las viviendas se consideran bienes de consumo que se deprecian rápidamente, perdiendo casi todo su valor en unos 20 a 40 años. [1, 2, 3, 4, 5]

¿Cuánto valen las casas?

Los precios varían drásticamente según la ubicación y el tipo de inmueble: [6]

  • Tokio Centro: Es la zona más cara. Los apartamentos pequeños (unos 20 m²) pueden costar desde 70 millones de yenes (~430.000 € / $450.000 USD), mientras que casas unifamiliares o pisos más amplios superan fácilmente los 100-150 millones de yenes.
  • Periferia de Tokio y Ciudades Satélite (ej. Saitama): Se pueden encontrar casas de unos 100 m² por entre 20 y 45 millones de yenes (aprox. 125.000 € - 280.000 €).
  • Zonas Rurales: Los precios caen en picado, con casas disponibles desde 2 o 3 millones de yenes (~14.000 € - 21.000 €).
  • Akiyas (Casas abandonadas): Existe un fenómeno de millones de casas vacías (akiya) que se venden por precios simbólicos, desde 5.000 € hasta 20.000 €, e incluso se regalan en algunos pueblos para atraer población. [2, 6, 7, 8, 9]

Puntos clave a tener en cuenta

  1. Depreciación: Lo que realmente mantiene el valor es el terreno, no la construcción, ya que las casas suelen estar diseñadas para ser demolidas y reconstruidas cada 60-70 años.
  2. Residencia: Comprar una propiedad en Japón no otorga ningún derecho de residencia ni visado.
  3. Costes Ocultos: Las casas baratas o regaladas suelen requerir reformas estructurales costosas, cumplir con estrictas normativas antisísmicas y pagar impuestos de propiedad anuales.
  4. Hipotecas para extranjeros: Es extremadamente difícil obtener financiación bancaria local sin tener residencia permanente, una cuenta bancaria y nómina en Japón. [2, 6, 10, 11, 12]

Para explorar opciones específicas, puedes consultar portales como AllAkiyas para casas tradicionales o JamesEdition para opciones de lujo. [13, 14]

¿Estás interesado en comprar como inversión o buscas una vivienda para vivir en una zona específica?

[1] https://www.reddit.com

[2] https://www.youtube.com

[3] https://www.abc.es

[4] https://www.instagram.com

[5] https://www.reddit.com

[6] https://www.idealista.com

[7] https://e-housing.jp

[8] https://as.com

[9] https://www.remitly.com

[10] https://www.youtube.com

[11] https://www.facebook.com

[12] https://www.facebook.com

[13] https://www.allakiyas.com

[14] https://www.jamesedition.com

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1754

Creo que hay muchas diferencias entre Japón y España.

Turismo, apertura de fronteras, cultura de playa y segunda residencia…

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Comparar el mercado de España y Japón es comparar dos filosofías opuestas sobre la propiedad. Mientras que en España la vivienda es el principal vehículo de ahorro e inversión, en Japón es un bien de consumo con fecha de caducidad.
A continuación, los datos clave para mayo de 2026:

1. Precios por Metro Cuadrado (Media Nacional y Grandes Ciudades)

Los precios en las capitales de ambos países han alcanzado máximos históricos recientemente, pero con matices distintos: [1]

Ubicación [1, 2, 3, 4, 5, 6] España (aprox. 2026) Japón (aprox. 2026)
Media Nacional 2.252 €/m² ¥235.000/m² (~1.480 €/m²)
Madrid vs. Tokio 5.820 €/m² 1,62M ¥/m² (~10.250 €/m²)
Barcelona vs. Osaka 5.176 €/m² ~4.000 - 7.000 €/m²
  • Tokio es significativamente más caro que Madrid en sus barrios centrales, superando los 10.000 €/m² tras años de subidas récord.
  • España es más cara en promedio nacional debido a la falta de oferta y la alta demanda en casi todas las capitales de provincia. [5, 7]

2. Diferencias en el Concepto de Propiedad

  • Depreciación vs. Revalorización: En España, se espera que una casa valga más con los años. En Japón, el edificio pierde casi todo su valor en 20-30 años; lo único que mantiene el precio es el valor del suelo.
  • Viviendas Abandonadas (Akiyas): España tiene el problema de la “España Vaciada”, pero Japón tiene millones de casas abandonadas (Akiyas) incluso cerca de ciudades medianas, que se venden por menos de 20.000 €. En España, una vivienda en un pueblo rara vez baja de los 30.000-40.000 € si es habitable.
  • Estándar de Construcción: Las casas japonesas se construyen para durar una generación (unos 30 años) debido a normativas sísmicas que se actualizan constantemente. En España, compramos pisos en edificios de los años 70 u 80 esperando que duren “toda la vida”. [8, 9, 10]

3. Coste de Vida y Alquiler

  • Madrid es un 8% más cara que Tokio en términos generales de coste de vida cuando se incluye el alquiler.
  • Barcelona es un 25% más cara que Osaka en gastos mensuales combinados.
  • Alquileres: Un estudio en una zona premium de Tokio (como Minato) cuesta unos 1.070 €/mes, una cifra similar o incluso inferior a lo que se paga actualmente por un estudio céntrico en Madrid o Barcelona. [11, 12, 13]

4. Accesibilidad Financiera

  • España: El acceso a la vivienda está muy tensionado (precios subiendo un 14-20% interanual en 2026).
  • Japón: Aunque Tokio es cara, los tipos de interés siguen siendo históricamente bajos comparados con el Euríbor, lo que facilita las hipotecas a los residentes locales, aunque el sueldo real de los hogares japoneses está bajo presión en 2026. [2, 14, 15, 16]

¿Te gustaría ver la comparativa de precios de alquiler por barrios específicos entre Madrid y Tokio?

[1] https://www.jarniascyril.com
[2] https://www.tinsa.es
[3] https://www.properstar.com.mx
[4] https://www.idealista.com
[5] https://www.idealista.com
[6] https://www.idealista.com
[7] https://blog.urbanitae.com
[8] https://www.lanacion.com.ar
[9] https://e-housing.jp
[10] https://arealty.jp
[11] https://esim.holafly.com
[12] https://www.expatistan.com
[13] https://expatistan.com
[14] https://www.boj.or.jp
[15] https://www.mylife-realestate.com
[16] https://internationalpropertyalerts.com

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1756

Os puse la comparativa fundamental, España es un erial. Ni las zonas más pobladas tienen una densidad extrema.
Si hiciéramos lo que NY o Tokio la gente viviría a 200km dejaría el coche en una estación e iría en tren. Pero en ADIF y transportes estaban a otras cosas.

Ejemplo
Japón tiene una densidad de población mucho mayor que España, situándose alrededor de 325-339 habitantes por \km² (cifras de 2026) frente a los aproximadamente 98 hab/km² de España. Japón concentra a más de 123 millones de personas en un territorio más pequeño 377,974 km²que España 505,983 km².

Desregulación del suelo, dar más margen a construir a +4 o +5 alturas o reformar el CTO.
Ya se dijo que subía un 10/20% precio las ultimas ocurrencias.

Os conté la última aberración?? Edificios nuevos en zonas “super turísticas” y tensionadas, Llanes. Pues ya tienen una escalera en un edificio de 4 alturas exterior de incendios. Aparte de la interna obviamente con sus puertas y extintores.

Pd. Bien para mí que hemos comprado muy bien inmobiliario. Casa y apartamento que valdrán un +50% que el precio comprado en 2005 (proyecto). Mientras residiendo y alquilado.
Y la casa de la montaña, por lo peculiar, escasez, dificultades y quien te lo haga, fácilmente se hará ese +50% en el momento que esté matizada.

1757

Antes de ir en tren habría que empezar a construir en altura, no los poblados esos de los PAU en los que se construyen edificios de 5 u 8 alturas. Es una vergüenza que recalifiquen terreno, se urbanice y luego sólo se construyan esas pocas alturas. Habría que hacer torres a lo Benidorm!

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Esa es una de las patas.

Otra es que en las últimas promociones que veo ya no es solo urbanizar todo a cargo propietario, sino poner un montón de equipamiento, zonas verdes para que caguen los perros… Más reservar suelo para VPO.
Quién lo paga? El precio de la vivienda.

Ejemplo simplificado:
Terreno bruto: 10.000 m²
Tras cesiones:
40% a viales/zona verde → 6.000 m² quedan
Edificabilidad 0,6:
6.000 × 0,6 = 3.600 m² edificables
Vivienda protegida:
30% → 1.080 m² VPO

Muy bonito, zonas verdes y luminosas, pero como mi jet y dos azafatas para irme a las Maldivas a descansar el finde.
Quiero. No puedo pagarlo.