Invertir en ladrillo. Ventajas y desventajas

Abro este hilo a petición de varios foreros para comentar las ventajas y desventajas de la inversión en ladrillo. Ya saben que yo, como buen Buffettiano no soy partidario de ella como inversor particular (otra cosa es una empresa o promotora). No obstante, y para establecer el debate con @suguskiter y nuestro experto inmobiliario y de construcción @PacoWIN, enumero aquí el listado de las cosas que se me ocurren, para que entre todos podamos completarlas:

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VENTAJAS:

  1. El apalancamiento. Esta es la mayor. Si vas al Banco y pides dinero para la Bolsa se ríen de ti. Si lo haces con la familia, directamente te desheredan.
  2. Mentalmente es más fácil de entender comprar una casa para invertir que un trozo de una empresa en Silicon Valley.
  3. Culturalmente, en España, el ladrillo está en nuestro ADN.
  4. En los años 80, 90 y principios de Siglo hubo excelentes revalorizaciones.
  5. La vivienda es un bien inmueble o físico que se puede ver y tocar.
  6. Siempre puede servir para vivir, dejar a los hijos, o de picadero con la amante.

DESVENTAJAS

  1. Problemas de impago con arrendatarios.
  2. Se necesita mucho patrimonio para diversificar.
  3. IBI, IVA, Notario, Agua, Basuras, y un sinfín de impuestos.
  4. No se puede trasladar el patrimonio al extranjero como los bienes mobiliarios. En caso de venezuelización, no podemos llevarnos el ladrillo a Luxemburgo. Con la bolsa estamos a un clic.
  5. Realmente para vivir, solo necesitamos una vivienda.
  6. En caso de divorcio o herencia, otro problema añadido.
  7. Es sumamente ilíquido. No podemos vender un baño solo si necesitamos dinero para comprarnos un coche o cambiar la lavadora.

Hoy en día también es posible apalancarse en Bolsa al 1% con Brokers como IB, si bien no es nada recomendable. ¿Por qué nos apalancamos un 200% con una vivienda para invertir?

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Ha sido una buena inversión.

Lo seguirá siendo para el futuro?. No lo creo.

Y teniendo REITS…

Un abrazo

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Fíjense ustedes que ya no es el ecomerce, el teletrabajo y el delivery, los que atacan el ladrillo sino que ahora encima en China les ha dado por crear food trucks autónomos. Acabaremos convirtiendo todos los locales “no premium” en viviendas?

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Todo tiene un proceso. Al final el cliente será el que decida la dirección del mercado. Dudo que todo se termine haciendo en el domicilio porque las personas tenemos una gran necesidad de socializar. Dicho lo cual es difícil predecir el comportamiento de los consumidores en el futuro. Va más allá de Amazon vs retail, delivery vs restaurantes, etc. Las empresas tendrán que adaptarse a lo que quiere el consumidor. Las que se adaptes tendrán una buena evolución operativa. Las que no es probable que tengan problemas.

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Yo tampoco creo que todo se termine haciendo “on line”, veo más un mix, pero si que para mí es evidente que el enorme aumento de alternativas online o tecnológicas supondrá enorme presión en el precio de los activos e canales tradicionales, en este caso, locales.

Es difícil mejorar o subir precios cuando la tecnología va en tu contra. Por supuesto, excluyo los que estén situados en lugares premiun, al final la cervezita en la terraza en primera línea de playa es difícilmente disrupteable :wink:

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Por ejemplo en el tema del delivery una de las mejores situadas es Domino´s Pizza. Al final lleva toda la vida haciendo delivery. No creo que las nuevas plataformas le enseñen a Domino´s lo que es el delivery. La tecnología no va a lograr disruptear todos los negocios. Hay que poner todo en su justa medida. Shopify no creo que vaya a disruptear a Amazon. Los nuevos actores van a tener que competir con el empresas más establecidas y tampoco va a ser un camino de rosas. Superar a un líder de mercado nunca es fácil, ya sea en 5, 10 o 20 años.

¿Qué saldrán empresas muy buenas de esta hornada? Seguro.
¿Qué habrá grandes fiascos? Seguro también.

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No es a eso a lo que me refería (vuelva a leerlo y verá como no decía eso). En ningún caso, pienso que Shopify vaya a disruptear a Amazon, hay espacio para ambos. Pero si la entrada de Shopify va a añadir presión (ya se la ponía Amazon) sobre el precio de alquiler del local de barrio sin ningún valor añadido. Ese es el que lo va a pasar mal, en mi opinión.

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Ya se que no te referías a nada de lo que he escrito. Eran simples ejemplos que se me han ocurrido y son simples opiniones que he puesto aleatorias.

Lo que he dicho es bastante neutral. Simplemente he querido reflejar que ni se van a disruptear todos los negocios ni grandes líderes ni tampoco defiendo la postura de que no se van a producir cambios en los próximos años. El retail siempre ha sido un sector muy dinámico. La batalla por el eCommerce es realmente interesante. Hay empresas muy establecidas que en ciertos nichos haciendo las cosas bien incluso superan a Amazon y otros operadores “solo online” en la venta a través de Internet. En su nicho, remarco este punto porque es importante. Algunas de estas empresas más establecidas (retails clásicos) llevan tiempo apostando por la venta online y tienen recursos. Otras se han quedado rezagadas y lo pasaran mal en el futuro.

Tú mismo lo has señalado con el caso de KFC. KFC es una de las cadenas de comida rápida más antiguas del mundo y está creando esas furgonetas de reparto autónomas.

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Por supuesto, tienes toda razón. No todas las empresas van a pasarlo mal. Los ejemplos de KFC y Domino’s Pizza son muy claros de lo que es adaptarse a las nuevas tecnologías. Es más por ahí leí hace tiempo unas declaraciones del CEO de Domino’s diciendo que eran una empresa tecnológica. Ahí está la propia Inditex que, aunque pase a lo mejor unos años difíciles, está haciendo una transición ejemplar combinando ambos canales.
Todo mi comentario iba a los locales “no premiun” (ya que el hilo era de inmuebles😉). Que, para mi, son los grandes perdedores de esta guerra.

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Brutal el modelo de negocio. No llegará a España porque aquí hasta para montar un puesto de castañas tienes que pagar al Notario y pasar bajo el Yugo del Alcalde.

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Entre las desventajas que ha comentado Emilio, una que me llama la atención es la de que necesitas mucho patrimonio para diversificar en ladrillo. Y es que yo se lo digo a mis amigos y conocidos interesados en inversión, la bolsa a diferencia de lo que se dice, es el paraíso de los que NO tenemos grandes patrimonios, pues si quieres ladrillo y diversificación, pues tienes REIT excelentes en donde no tienes que invertir grandes sumas de dinero (esto es un hecho desconocido para la mayoría de españoles). Algunos de estos REITs te ofrecen un pago de dividendo mensual, y te olvidas de todos los inconvenientes del ladrillo. Que mas se puede pedir.

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Exacto, puedes tener 20 REITs distintos, incluso la propiedad de alguna presa y central hidroeléctrica en Brasil…

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A pesar de sus alzas y bajas seguira siendo una buena inversion, por lo que decia @emgocor en España lo llevamos en el ADN

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Ya, Miguel Ángel.

Pero nos enfrentamos a nuevos problemas.

La pirámide poblacional. Muchos mayores mueren y muchas personas tienen vivienda heredada que pueden usar o poner en el mercado.

Okupas. El mínimo respeto a la propiedad privada que hay en este país.

Y si cambia la Ley del suelo? Y si construir no es tan caro y empieza a haber demasiada oferta?

No sé.

Hay REITS; y en España Socimis

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Lo de los okupas es preocupante. No sé si este gobierno está demasiado a favor de proteger la propiedad privada. Si no es así harán un flaco favor sector.

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Yo pienso que no.
De hecho, legisla contra la propiedad.

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Son muchas incertidumbres, y sobre todo si hablamos de leyes en España.

Tambien con acciones estamos sujetos a cambios de leyes, en la tributacion por dividendos, o plusvalias.

Aqui no hay seguridad juridica para nada, siempre sujetos al gobierno de turno.

La piramide poblacional es la que es, de mayores, pero esto no es un tema que tenga que preocupar de forma inmediata. Sera un problema, cuando, en 20, 50 años?

Los okupas es un problema ahora que puede cambiar en cuanto haya unas elecciones.

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Hola excelente listado de ventajas y desventajas. Recoge perfectamente lo que es la inversión en inmuebles.Se trata de una inversión más. Como tal, las hay buenas, malas y peores.Ojo que digo inversión. La vivienda para uso propio no lo es jamás. Por muy increíblemente barata y genial que sea.
Personalmente me siento cómodo con estas inversiones.Para mi, la principal ventaja es que si se analiza bien el entorno, la tendencia de las propiedades es más fácilmente predecible.A largo, la demografía juega en contra, igual que ocurre con el tabaco en bolsa, y eso no quita para que sea un activo rentable.
Otra ventaja es que una vez lanzada a mercado suele dar mucho tiempo libre.Es como una acción de Unilever. Cierto que el proceso inicial, localizarla, adquirirla, acondicionarlo, ponerla en mercado y localizar inquilinos es lento. Pero si te gusta es más agradable que analizar balances y buscar fosos.
La rentabilidad no es elevada, pero tampoco es complicado obtener entre un 8 un 12 sobre el total de la inversion. Si añadimos que el apancamiento es fácil, obtenemos unos ingresos elevados para reinvertir.Podemos estar en el entorno de los 10 %netos.
Un saludo.

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El sector ha cambiado bastante tras la crisis.

Hubo en España una época en la que todo se compraba y se vendía. Creo que la vivienda ha dejado de ser una commodity y la evolución tecnológica va a acentuar la situación. Por eso, ya no vale cualquier cosa, hay vivienda buena y vivienda mala, vivienda que se puede comprar a precio ajustado o vivienda a precio de burbuja. Para invertir directamente en vivienda hay que saber muy bien lo que se hace…

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Me parece un rendimiento extraordinario para el Real Estate. Si es así, tiene todo el sentido montar una empresa y sacarla a Bolsa.