En el B.O.E. se publican todas las subastas excepto las de la Seguridad Social que tiene su propio portal de subastas.
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Necesitas ser experto en la ley hipotecaria y en la de sucesiones para evitar sustos que cuestan dinero. Los acreedores no perdonan si eres solvente.
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No @JOSELUIS. Si eres el adjudicatario de un bien, el bien es tuyo como si lo hubieras comprado. El problema lo tiene el deudor si con el remate no cubre la deuda. Hay mucha seguridad jurídica.
Tengo mis dudas por si hay alguna carga oculta o no reclamada hasta que tú seas el dueño y eres solvente??? Por ejemplo los gastos pendientes de cobro como comunidad, Ibi, etc
Gastos de comunidad te pueden reclamar hasta 4 años atrás ( Ley de Propiedad Horizontal).
En el resto de casos, si el embargo no está anotado con anterioridad no produce ningún efecto: imagina que adquieres un piso por subasta o por compra directa. Y resulta que se hizo una reforma en el mismo que no se ha pagado. El comprador no asume ninguna responsabilidad si el embargo no está anotado en el registro de la propiedad con anterioridad a la compra o adjudicación.
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Es seguridad jurídica.
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En el caso anterior si el albañil quiere reclamar judicialmente el importe de la deuda, tiene que interponer la demanda contra el contratista. El piso no se podrá embargar porque ya no va a nombre del deudor.
En el caso de deudas por IBI, si es compra, el notario solicita certificado al ayuntamiento correspondiente. En caso de subasta, debe solicitarse información al ayuntamiento. Solo se puede reclamar las deudas no prescritas (no hay multa ni reclamación de intereses en este caso). Ojo, el comprador asume la deuda del IBI con carácter subsidiario (paga si no se puede embargar o cobrar de ningún modo al vendedor moroso)
Para tranquilidad de los adjudicatarios: lo máximo que te puede reclamar la comunidad de propietarios son las cuotas del año en curso y de los últimos tres años naturales. El ayuntamiento solo te puede cobrar si no puede pagar de ninguna forma el deudor transmitente, y hasta el límite de las deudas tributarias no prescritas (suelen ser 4 años).
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Yo simplemente estoy monitorizando si sale algo por mi zona. Si veo algo interesante, tenemos una abogado e inversor que nos ayudaría con las gestiones y el estudio de las cargas.
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Hoy por cierto, he estado en un apartamento que adquirió un amigo en una subasta. Bueno, era un lote de 10, pero él solo se quedó 1. Le costó 72.000€, impuestos a parte.
Esta es la inversión:
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Puede haber cargas hipotecarias más allá de la última que adquiriera la persona embargada??
Es un tema sencillo. Toda finca .(urbana o rústica), puede tener varias cargas (hipotecas o embargos), aunque normalmente suele tener solo 1 hipoteca.
Da igual que tenga 1 embargo, 1 hipoteca, o 100.
Cuando el acreedor solicita la ejecución de la hipoteca por impago o la ejecución del embargo, lo más importante es el orden de prelación en el Registro de la Propiedad. ¿Porqué? Por que el orden determina qué hipotecas y/o embargos seguirán vivos después de la ejecución y cuales no. Solo seguirán vivas aquellas cargas anteriores (en el tiempo anotadas en el registro de la propiedad) a aquella carga que se ejecuta. Un ejemplo de lo más normal:
Una persona compra un piso libre de cargas y la financiación es a través de hipoteca. La hipoteca se anota en primer lugar después de inscribir el dominio (quien es el propietario). Pasa el tiempo y por el motivo que sea se deja de pagar la hipoteca y otras deudas ajenas al piso. El comprador tiene varios créditos impagados y solicitan el embargo del piso. Cada embargo se anota en una inscripción posterior en el tiempo cada uno de ellos con una carga.
Cada hipoteca se numera con un número ordinal (primera hipoteca, segunda hipoteca, tercera hipoteca…; cada embargo se anota con una letra del abecedario empezando por la letra A, luego la B, luego la C…), así en el caso de haber muchos embargos o hipotecas se sabe en todo momento a cúal hacemos referencia.
Bien, ya se han anotado en el Registro de la Propiedad varios embargos por impago de la letra del coche, por un préstamo personal para hacer frente a la compra de una joya a la amante, otro de la tarjeta del Corte Inglés para comprar un viaje… (los embargos se acuerdan en procesos judiciales por estos impagos).
Dicho lo anterior, ¿qué pasa si se subasta el piso? La subasta la puede solicitar cualquier acreedor, pero ojo, si se ejecuta el embargo B, quedará vivo el embargo A.
No se suele pedir la subasta los que tienen inscrito a su favor embargos posteriores porque tienen preferencia los embargos anteriores, y esas cargas anteriores pueden ejecutarse. Lo normal es que el acreedor de la primera hipoteca solicite la subasta al precio acordado en escritura. Aparecen (o no licitadores), y el piso se adjudica al que ha ganado la subasta o al acreedor ejecutante si no hay ningún postor. ¿Qué pasa con todos los embargos e hipotecas posteriores a la primera? SE CANCELAN y quien se ha quedado el piso lo adquiere libre de cargas. Los acreedores que tenían anotados sus embargos e hipotecas posteriores tendrán que intentar cobrar con la realización de otros bienes.
Imaginemos que en vez de la entidad que hizo la primera hipoteca solicita la subasta quien tiene anotado el embargo A (imaginemos que el embargo A está anotado justo después de la primera hipoteca). Bien, antes de comenzar la subasta, se descuenta del precio de tasación del piso el importe pendiente de la primera hipoteca. Se subasta el bien y quien se queda con el piso se queda también con la primera hipoteca (ojo, que en la puja ya se descontó la deuda pendiente de la carga anterior que era la primera hipoteca).
Siempre es igual, las hipotecas o embargos anteriores permanecen vivos y su importe pendiente se descuentan a la hora de calcular el tipo de salida de la subasta.
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Los embargos posteriores se cancelan y quien ha adquirido el bien en subasta lo adquiere limpio de deudas (salvo las cargas anteriores cuyo importe se descontó antes de empezar la subasta).
Importante: las deudas no anotadas en el registro de la propiedad no producen ningún efecto en la finca (a excepción de las deudas por IBI y de comunidad de propietarios, o impagos de riegos en el caso de rústicas).
Me parece complejo y riesgoso para un no profesional de leyes o el sector.
Pero ya tenemos asesor 
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O sea, que hay que fijarse que el embargo A sea el que se ejecute, no??
Otra duda que tengo. ¿Se puede pujar por debajo del precio de la deuda pendiente?
O en ese caso, se lo queda el acreedor??
Por qué en las subastas no se especifica explícitamente el valor de esas cargas??
Conozco pocos subasteros ricos.
Conozco a 1 que con mucha propiedad comprada a precios de subasta o justo antes de la subasta que malamente cubre gastos.
Se subastan propiedades difíciles de vender y de alquilar.
Mucho dolor de cabeza , mucha complejidad para nada.
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