Como subrogar tu hipoteca o prestamo personal al Broker

Hola a todos, tal y como le comenté al gran @emgocor el próximo articulo que escribiera, lo publicaría también en su foro. Le voy pillando el gustillo a esto de escribir artículos que creo interesantes, y así también dejarlos como apuntes para mí mismo de cara a consultas futuras. Esta vez, se trata de cómo podemos subrogar nuestro préstamo personal o hipotecario a nuestro bróker, y en concreto a Interactivebrokers.

Motivaciones

El principal motivo de realizar esta operación sería la subida de tipos en nuestro préstamo hipotecario, o bien, el alto interés que se paga por los préstamos personales. Pero hoy os contaré nuestro caso particular, donde hemos “subrogado la hipoteca” de mi mujer a Interactivebrokers.

Situación de partida

  • Hipoteca Pendiente: 57.800€
  • Años pendientes: 8 años y 3 meses.
  • Interés deudor: Euribor trimestral + 0,60. Actualmente un 3% y subiendo.
  • Cuota actual del Préstamo: 650€/mes

Situación Objetivo

  • Deuda en francos suizos (CHF) aproximadamente 57.600CHF.
  • Nuevo Plazo de Amortización: Variable, al menos serán los 8 años y 3 meses.
  • Interés deudor: El correspondiente al franco suizo que actualmente es un 2,2% o el yen japonés 1,5%.
  • Nueva Cuota: Variable, yo decido el importe que amortizo de capital cada mes.

¿Cómo se implementa la estrategia?

Lo primero que necesitaríamos es tener cuenta en Interactivebrokers y una cartera con un tamaño suficiente para que sirva de colateral/garantía del préstamo. En nuestro caso, el tamaño de nuestra cartera nos permitía hacer la operación, aunque afectando como es de esperar, al margen requerido por Interactivebrokers. Dicho margen iremos recuperándolo con los pagos mensuales del “préstamo” y las nuevas aportaciones para el resto de cartera además del cobro de los dividendos.

Vayamos con la operativa:

De nuestro bróker necesitamos retirar €uros que no tenemos, por lo que lo primero que tenemos que hacer es conseguirlos. Para ello, podemos utilizar un par de estrategias:

Primera
Con opciones financieras, hacer lo que se llama una Short Strangle Invertida sobre un subyacente que elijamos. No se asusten, porque a continuación explico de que se trata, aunque hay que tener unos mínimos conocimientos de opciones financieras.
Para hacer esta operación lo que tenemos que hacer es:

  • VENDER una Opción PUT In the money.
  • VENDER una Opción CALL In the money.
    *In the money: Para los que no conozcan el termino, significa que la opción financiera se vende por encima del precio de cotización actual del subyacente en el caso de la PUT, y en el caso de la CALL, la opción se vende por debajo de la cotización del subyacente sobre el que se vende la opción financiera.

El subyacente que eligiremos será en este caso el Índice de la bolsa suiza cuyo ticker de bolsa es SMI.
En el momento que escribo este artículo, su cotización aproximada es de 11.300, por lo que para nuestro ejemplo la venta de opciones sería la siguiente:

  • Venta de PUT a 14.000 vencimiento el que elijamos.
  • Venta de CALL a 8.000 vencimiento el que elijamos.

La prima que ingresaremos por estas dos operaciones será aproximada a la diferencia de strikes, es decir, 14.000-8.000 = 6.000 CHF, como el multiplicador es x10, el ingreso que obtendríamos serían 60.000 CHF. Si se dan cuenta, dado que el cambio EUR.CHF está mas o menos a la par, ya tendríamos los 60.000€ necesarios para cancelar nuestra hipoteca actual de 57.800€. Es decir, una vez que tenemos en nuestra cuenta del bróker los 60.000 CHF, hacemos un cambio de divisa a EUROS.

A continuación, hacemos una retirada de efectivo a nuestra cuenta de la hipoteca, y procederíamos a la amortización de esta.

Se preguntarán ¿qué ha pasado en el bróker?, y lo que ha pasado es que la cuenta en francos suizos se ha quedado a cero tras el cambio a euros y cuando se produzca el vencimiento de las opciones vendidas (PUT 14.000 y CALL 8.000), se liquidará la posición automáticamente tirando de margen y dejándonos con un descubierto en francos suizos de -60.000CHF, y por ese descubierto Interactivebrokers nos cobrará un interés del 2,25% anual que se irá devengando diariamente.

En este caso si hacen los cálculos, los días 3 de cada mes (que es cuando líquida los intereses Interactivebrokers), se cargarán en la cuenta unos 100 CHF, es decir, si no hiciéramos nada, la deuda incrementaría a -60.100 CHF tras el primer mes.

Segunda
La segunda estrategia para conseguir los 60.000 CHF pasa por ponerse en corto en alguna acción suiza. En este caso vamos a elegir la archiconocida NESTLE.
¿Cómo se pone uno corto de una acción?, pues muy sencillo, en este caso sería vendiendo el equivalente a 60.000 CHF de acciones de NESTLE, que en el momento en el que escribo estas líneas su cotización ronda los 113 CHF, por lo tanto, aproximadamente venderíamos 530 acciones que no tenemos en cartera (como no las tenemos por eso le llaman ponerse corto, si estás especulando esperas que la cotización baje para recomprarlas más baratas en un momento posterior y obtener así la plusvalía).

Con dicha operación ingresaremos en la cuenta del bróker los 60.000 CHF que necesitamos, volvemos a cambiarlos a EUR, hacemos una retirada de fondos, y ahora de nuevo tendríamos la cuenta de francos suizos del bróker a cero.
Seguimos teniendo una posición en cartera de -530 acciones que, para deshacerla, tenemos que comprar 530 acciones de NESTLE. Para ello, simplemente nos vamos a la posición, le damos a comprar tirando de margen del bróker, y ya tendríamos nuestra deuda de nuevo con -60.000 CHF.

Una vez que tenemos los EUR que hemos retirado del bróker a nuestra cuenta bancaria de la hipoteca, no tenemos mas que amortizar la deuda. Depende del banco, se podrá realizar online o habrá que acudir a una sucursal. Una vez cancelada la deuda, también habrá que hacer la cancelación registral del préstamo hipotecario.

Hasta aquí, lo que sería la operativa, ahora hablemos de las ventajas e inconvenientes de haber pasado la deuda al broker.

Ventajas
Pues tenemos varias ventajas y me parecen todas muy interesantes, así es que me cuesta decidirme por cual empezar :blush::

  1. Yo decido el importe y la periodicidad con la que pagaré mi hipoteca. Ahora ya no tenemos ningún recibo que el banco nos pase los días “x” de cada mes, somos nosotros quienes decidimos cuando hacerlo. Así es que yo me he hecho un Excel con un cuadro de amortizaciones, donde cada mes dependiendo del interés del CHF y el periodo en el que haya decidido que voy a amortizar el préstamo, obtendré el importe de la cuota. Resumiendo, flexibilidad del prestamo.

  2. Otra ventaja muy interesante es que a mi mujer ya no le aparecerá la deuda en la CIRBE, por lo que, para futuras inversiones, el rating de endeudamiento ante las entidades financieras sería menor y le/nos sería más fácil conseguir una nueva financiación para futuros proyectos de inversión.

  3. Si en un momento dado, otra divisa tiene un interés mas competitivo, el cambio de “hipoteca” es más fácil y sencillo y lo gestiona uno mismo. No es gratuito, siempre hay un pequeño coste de cambio de divisa y la fluctuación de esta, pero estamos hablando de alrededor de 200€ de coste, mucho menos que en la realidad de hacerlo en un banco con una hipoteca multidivisa.

Inconvenientes

  1. Como alguno ya se habrá imaginado, tenemos otro variable en la “hipoteca subrogada”, y es el tipo de cambio EUR.CHF. Que puede ir a favor, o en contra, y que esperemos minimizar con el DCA (Dollar Cost Average) por un lado y con la inversión por otro (detallo en el siguiente apartado, esto último respecto a minimizar el impacto con la inversión).
  2. El margen de nuestra cuenta en el bróker ha bajado, el “cushion” como lo llama Interactivebrokers, nos ha pasado de un cómodo 63% a un 52%, pero mes a mes con los nuevos ingresos, irá mejorando. Recordemos que, si el margen llega a 0%, el bróker te notificará un “margin call” y podrá liquidarte posiciones para cubrir el riesgo.

*Cushion: Para que quede más claro para aquellos que no estén acostumbrados a utilizar este término, en el caso de Interactivebrokers, el valor se calcula dividiendo el NLV (Net Liquid Value) entre el ExLiq (Exceso de Liquidez). Así, si tenemos una cartera cuyo valor es de 60.000, y el ExLiq que marca el bróker es de 45.000, el cushion se calcularía como (45.000/60.000)*100= 75%. Y en este caso el Margen de Mantenimiento que nos está requiriendo Interactivebrokers sería de 15.000 (60.000-45.000), es decir, Margen de Mantenimiento 25%. Como comentaba en el punto anterior, hay que vigilar que el “cushion” no llegue a 0%.

Estrategia de inversión para afrontar la subrogación y sus variables
Como comentaba en el punto 1 de los inconvenientes, para minimizar el impacto de tener una “hipoteca/prestamo multidivisa”, mi mujer y yo hemos decidió trazar un plan de la siguiente forma:

  1. Mi mujer seguirá ingresando 650€ al mes, pero en lugar de hacerlo a la cuenta bancaria de la entidad financiera donde tenía la hipoteca, ahora lo hará en la cuenta del bróker.
  2. Esos 650€ los vamos a dividir en 2, es decir, va a pagar una cuota equivalente a un periodo de amortización de 16 años, que equivale a un importe aproximado a día de hoy de 367 CHF (260 CHF de capital y 107 CHF de intereses). Esto equivaldría mas o menos a 367€.
  3. El resto hasta los 650€, es decir, 283€ los iremos invirtiendo en varios activos como ETFs (Exchange Trade Fund) de crecimiento con bajo yield y CEFs (Closed End Fund) con alto yield, consiguiendo una rentabilidad por dividendo media inicial de aproximadamente un 5,5%.
  4. Al cabo de 8 años y 3 meses (periodo original de la hipoteca), la deuda pendiente que le quedará a mi mujer será de aproximadamente 37.000 CHF. Pero al haber invertido la otra parte tal y como explicaba en el punto 3, tendrá unos ahorros de aproximadamente 30.000€ en cuanto a valor de la cartera, y por el camino habrá ingresado en dividendos netos tras impuestos unos 7.000€.
  5. En este punto, podría cancelar casi el total de la “hipoteca/préstamo” con el bróker, pero no es la idea. A esas alturas, los ingresos por dividendos que generarían los 30.000€ ahorrados en activos financieros, estarían generando al mes casi el total de la cuota del préstamo, así es que dejaría de ingresar los 650€ al mes en el bróker con el objetivo de pagar la deuda.

Bueno, y hasta aquí, la historia de la subrogación de la hipoteca de mi mujer al bróker. Espero que les haya gustado y resulte de interés.

He de decir, que en su día (2007) ya tuvimos la hipoteca multidivisa con yenes y tenemos experiencia, pero no teníamos la flexibilidad y rapidez de ejecución que te da el bróker para todo, como comprar divisa al instante cuando interese, o cambiar de divisa el préstamo en unos minutos, flexibilidad del plazo, decidir el importe cada mes, etc.

Siendo metódico y cumpliendo los compromisos adquiridos de ingresos en el bróker, esperamos que resulte una operación exitosa. Además, el resto de las operaciones financieras que hacemos habitualmente en el broker, compensarán seguramente cualquier desvío inesperado del plan.

Saludos
Richard_IFI (@fabricaingresos en twitter)

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Es una opción interesante no exenta de riesgos. En términos legales no se trata de una subrogación de acreedor.

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Comorrrr!

Ya tenemos un hedge fund para pobres;IB.

Dicho esto,lo de endeudarme en divisa es sofisticado pero peligroso. Cuidadín.

Muchas gracias.

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El Cushion es la inversa del apalancamiento, que utiliza IB, no??

Muy interesante el artículo. Probablemente el CHF sea la divisa más estable, al menos de momento.

Puede servir también parra obtener liquidez en un momento determinado. El éxito estaría garantizado si en vez de cortos en Nestlé, podemos ponernos cortos en Telefónica…

Gracias por compartirlo!!

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Gracias por compartir. Muy interesante. Una duda, ¿Esto mismo lo puedes hacer, pero en EUR y no en Francos suizos?

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Y si vendes las acciones de Nestlé, no tendrías los -60.000CHF en la cuenta directamente?? Con lo cual no te dejarían pasar a €uros. Salvo que los 60.000CHF sean de venta de puts…

Si, claro, para préstamos personales tendrías el interés del euro en lugar del 7-8 % q te cobran por ejemplo para comprar un coche…

No estoy seguro de entenderte Emilio…
Lo que yo digo es ponerse corto, uno se pone corto cuando vende algo que no tiene, pero como vendes, ingresas dinero, q es lo que ocurriría si vendes 500 acciones como comento de Nestle que no poseías en cartera antes de la operación.

En IB esa operación te aparece como que en cartera tienes -500 acciones… para cerrar esa operación, ahora lo que tienes que hacer es comprar 500 acciones para que -500+500 te quedes a 0 acciones… como para comprar 500 ya NO tienes Francos suizos porque los has pasado a Euros, ahora tu saldo en la cuenta del broker es 0 CHf, pero como tienes margen, puedes comprar las 500 acciones y el broker te deja en negativo el saldo de la cuenta CHF

Salu2
Richard

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Ahora si lo he entendido perfectamente. Gracias.

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Me refería a por qué te has endeudado en Francos suizos en vez de en euros. ¿Qué ventaja tiene hacerlo así en CHF?

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Pues básicamente porque el tipo de interés es del 2.2% mientras q en USD era del 5,8% y se esperan más subidas y en EUR era del 3,6%.

Otra ventaja de IB, es q uno tiene cash en distintas divisas como GBP, USD, CHF ahora y EUR. Esto me permite tambien pasar a CHF desde cualquier otra divisa de las que posea según me pueda interesar.

Saludos
Richard_IFI

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¿No era del 4,6%?

No, en IB es del 5,83% por prestarte y te dan el 3,83% por todo aquel saldo q supere los 10K y tu Net Asset Value sea de >100k.

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Ostras!! Pues estoy pagando casi el 6% por 2.000 USD…

Toca amortizarlos entonces.

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Dale dale, que estas palmando unos 9$ mensuales :hushed: Podrías tener spotify o netflix con esa cantidad :smiley:

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Cualquier día te ficha Interactive Brokers. Le sale más barato :stuck_out_tongue:

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Y la cuota de Apple, que ha subido a 32€ al mes…

La verdad es que es interesante, estoy pensando en hacer algo de esto pero no entiendo mucho del margen ya que solo lo he usado para comprar alguna vez que no tenía liquidez.

A ver si me podéis echar un cable:

Empiezo contando un poco:

Tengo una cartera en IB con un valor de liq.neto de 33700 euros aproximadamente.
Exceso de liquidez actual de unos 28400 euros y un margen de mantenimiento actual de 5300 euros.

No entiendo mucho de esto así que no sé si me podéis explicar o corregirme si me equivoco. Según lo que entiendo es que si hago lo q dice Richard, para unos 14000 euros, el exceso de liquidez actual pasa a 14400 euros (aprox) y el cushion bajaría a un 42% aprox.
El margen de mantenimiento sería el resultado de restar 33700 - 14400 que quedarían de exceso de liquidez? (Unos 19300 euros).
Y eso quiere decir que si mi cartera pasa de valer 33700 a 19300 harían el margin call y me venderían acciones, esto es así?
Tendría que bajar la bolsa un 42% de forma brusca sin haber aportado yo más capital en ese tiempo.

Si lo hago cogiendi 10000 euros en vez de 14000, el cushion sería de un 54,6 %.

Teniendo los números tal como véis, y queriendo 14000 euros (que veo que me sale mejor pedirlo por IB que a un banco normal mediante un crédito) he pensado esto:

  1. Hacer la opción uno, no habiendo vendido puts nunca aunque sí he leído sobre ellas. Esta opción tiene la ventaja de que solo afectaría el riesgo divisa.

  2. La opción dos que comenta en el post me parece más fácil para mí. La idea es ponerme en corto, había pensado en Nintendo por el tema de que el interés de los yenes es de 1,5%. Otra opción es hacerlo con Nestle si lo quiero en francos suizos al 2,25%. El problema de esta opción es como nintendo o nestle suba mucho, pierdo rentabilidad puesto que al recomprar, compraría más caro de lo que la he vendido. Algún consejo?

  3. Otra opción es no complicarme la vida y vender parte de mi cartera para llegar a esos 14000 euros pero la verdad es que es algo que no me gustaría y menos teniendo en cuenta que la rentabilidad por dividendo que obtengo es mayor que ese 1,5 %. También se me ocurre hacer algo intermedio, por ejemplo pedir 10000 y los 4000 restantes ir consiguiéndolos vía nómina o prestamo familiar para no tener que vender nada de la cartera de acciones.

Hay algo que se me haya pasado por alto? Lo veis demasiado riesgo?
Haríais alguna de opción? Lo haríais pidiendo 14000 o 10000?

Por qué en su caso lo ha hecho con francos suizos en vez de con yenes japoneses siendo el interés de los yenes más favorable? Me recomendaríais hacerlo con francos suizos?

Al ponerte corto, deberías sacar el dinero. Luego recompras las acciones, y te quedas con la cuenta en negativo, pero sin deber acciones. Ojo, porque si el mercado baja, y requieres meter más pasta, y no tienes liquidez, deberás vender acciones cuando menos valgan…